05-baurecht-Kaufrecht-Der feuchte Keller

Der Immobilienmarkt boomt. Als Alternative zum Neubau entscheiden sich viele Familien dafür, eine der zahlreichen gebrauchten Immobilien zu erwerben. Die gebrauchte Immobilie sichert ohne den Stress eines Neubaus eine komfortable Wohnsituation und dient zugleich als Alterssicherung. Es scheint optimale Lösung zu sein. Dafür setzt man gern sein gesamtes Erspartes ein. Doch werden die Träume der Immobilienkäufer kurze Zeit nach der Übergabe der gebrauchten Immobilie häufig schnell getrübt.

Es tropft durchs Dach, der Keller ist feucht, es drohen Sanierungskosten in erheblicher Höhe, obwohl die eigenen Ersparnisse doch für die Finanzierung verbraucht wurden. Und dabei hatte doch der Notar beim Kaufvertragsabschluss ausdrücklich die Frage angesprochen, ob Mängel vor­ han­ den sind. Die Verkäufer stellen sich ahnungslos. Eine ausweglose Situation?

Auch hier können Käufer unter bestimmten Voraussetzungen Rechte erfolgreich durchsetzen. Entscheidend ist, dass der standardmäßig im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Mängel unwirksam ist, wenn die Verkäufer arglistig Mängel verschwiegen haben. Allerdings trägt der Käufer die Beweislast dafür, dass die Mängel bereits beim Kaufvertragsabschluss vorhanden waren und der Verkäufer hiervon Kenntnis hatte. Eine rechtlich schwierige Ausgangslage, bei der die rechtliche Durchsetzung der Ansprüche der Käufer häufig nur mittels entsprechender Gutachten möglich ist.

Zielführend ist in aller Regel über einen spezialisierten Anwalt, entsprechende Gutachter einzuschalten und zu klären, seit wann die schadensverursachenden Mängel vorhanden sind. Auch wenn die rechtlichen Anknüpfungspunkte bei derartigen Fallkonstellationen natürlich im Kaufvertragsrecht angesiedelt sind, liegen die fachlichen Aspekte häufig im Baurecht. Die Hinzuziehung eines Fachanwaltes sichert eine kompetente Abarbeitung der verschiedenen Verfahrensmaßnahmen. Die Weiterleitung der richtigen Fragestellungen an die zu beauftragenden Baugutachter ist maßgeblich.

Nur zu häufig zeigt sich nach Erstellung des Gutachtens, dass schon bauliche Ausführungsmängel bei Errichtung der Immobilie ursächlich für die z.B. im Keller auftretenden Feuchtigkeitserscheinungen sind und die Verkäufer dies tatsächlich wussten.

Wie bei baurechtlichen Streitigkeiten wird bei Verfahren dieser Art in der Regel zunächst ein sog. selbständiges Beweisverfahren geführt. Hierbei formuliert der Rechtsanwalt nach entsprechender Aufnahme der Schäden und Mängel zu klärende Beweisfragen, die sodann über einen vom Gericht beauftragten Gutachter beantwortet werden.

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